北京二套房首付提至五成 中行报告:房地产处于微妙关键阶段

编辑:小豹子/2018-07-10 13:58

  北京二套房首付提至五成 中行报告:房地产处于微妙关键阶段

  本报记者 刘飞 北京报道

  “中国房地产市场毋庸置疑已有泡沫。”9月29日,中国银行国际金融研究所宏观经济与政策主管周景彤在2016年第四季度经济金融展望报告会(下称《报告》)上向《华夏时报》记者表示,未来一段时间,房地产将处于比较微妙和关键的阶段。

  话音刚落。

  9月30日北京市出台楼市调控新政,购买首套普通自住房的首凤凰彩票欢迎你(5557713.com)付款比例不低于35%,对拥有1套住房的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的,无论有无贷款记录,首付款比例均不低于50%;购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%。

  周景彤分析称:之所以能提前得到如上结论,基于以下四个理由:第一,货币政策要保持中性适度,重在通过政策协调引导资金脱虚入实。第二,房地产前期的投机行为已经得到释放,此后将处于有价无市的阶段。第三,美联储在第四季度加息的概率大,人民币汇率压力大。第四,各个地方政府不断出台调控房地产市场的政策。”

  而随着房市不断升温,企业存款活期化、居民财富住房化导致M1增速远高于M2,经济“脱实向虚”问题更加突出,蕴含着较大的经济金融风险。

  《报告》认为,宏观政策亟需平衡好稳定增长和抑制资产价格泡沫之间的关系。财政政策需要加快支出进度,加大对“补短板”领域的支持;货币政策要保持中性适度,重在通过政策协调引导资金“脱虚向实”,以不过量投放货币为前提进行对冲式降准。

  资金“脱实向虚”的三个背离

  在宏观层面,资金“脱实向虚”主要表现为“三个背离”,即货币与经济运行背离、金融增长与投资效率背离、资产价格与商品价格背离。

  货币与经济运行背离的突出表现在于,近年来M2增速较快,凤凰彩票欢迎你(5557713.com)尤其是2009年以来上升更加迅速,达到27.7%,M2增速与GDP增速、CPI涨幅之差高达19%,2012年以来这一差值呈上升趋势。

  由此也带动了M2/GDP的快速上升,2015年末达到203%,高于2005-2014年170%的均值,也要高于美国(69%)、日本(185%)、韩国(144%)

  然而快速增长的货币信贷投放并没有带来带来经济的同步增长:单位社会融资增量带来的GDP由2002年的6下降至2015年的4.4。步入2016年资金“脱实向虚”程度略有缓解,M2增速与GDP增速、CPI涨幅之差从2015年年末的5%下降至今年上半年的3%。

  与货币信贷投放增速同步的我国金融市场的快速发展。2015年末,银行、证券、保险业总资产达到218万亿元,增长16.9%,比2007年扩大了近4倍。此外P2P、余额宝等互联网金融规模增长迅速。P2P贷款余额达到8300亿元,同比增长3.3倍;余额宝规模也超过6200亿元。

  但投资效率不升反降,我国边际资本-产出比自2007年以来明显上升,每单位GDP需要的资本由2007年的4上升到2014年的7.5。

  同时,我国固定资产投资额自2005年以来与固定资本形成总额的差距不断加大,2014年前者约为后者的1.8倍,而美国这两者基本一致。

  这表明金融市场的发展并没有带动资本形成及资本产出效率的提升,呈现出金融增长与投资效率背离的资金“脱实向虚”现象。

  而资金蜂拥而入的是资金价格快速上涨的商品房市场。

  《报告》数据显示,2015年末,商品房销售单价为6793元/平方米,比2006年上涨了2倍,2006-2014年房价年均上涨8.1%。而2015年CPI仅上涨1.4%,2006-2014年年均上涨3%;PPI下降5.2%,2006-2014年年均仅上涨2.2%。

  由此上演了资产价格与商品价格背离的资金“脱实向虚”现象。

  资金“脱实向虚”的现实路径

  而随着房价的大幅上涨,大量的闲置资本流入房地产、金融等虚拟经济领域进行投机套利活动,以实现资本的增值。

  公开数据显示,涉足房地产的企业越来越多。全国工商联2010年民营企业500强调查显示,进入500强的民营房地产企业在迅速增加,从2008年的16家增加到2010年的26家,并且有44.2%的企业计划未来投资房地产业。

  同时,有明显获取贷款优势的国有企业可以利用廉价的资金大举进入房地产市场、土地市场,在“脱实向虚”中扮演了重要角色。

  而2010年左右国资委分管的128家央企中,逾七成企业涉足房地产业,除保利、远洋、华润、中房等以地产为主的16家外,多达80余家的央企的辅业中都含房地产。

  另一方面,大量实体企业也纷纷寻找机会介入银行、保险、信托、证券、基金等金融业。央行温州市中心支行调查发现,2009年末全市有1194家民营企业(占规模以上企业的16%)参股各种地方性法人金融机构。2012年国资委管理的117家央企中有90多家在不同程度上涉足金融业,占比76%。

  有数据显示,非金融央企实际已经控制24家信托公司、20家证券公司、14家财产保险公司以及23家寿险公司,分别占到受调查该种类金融机构的46.2%、41%、37%和53.1%。

  此外,上市企业收入更多依赖于金融投资等非主营业务收入。2008年以来,全部上市非金融企业的经营活动净收益占利润总额平均值呈现持续下降态势,由2005年最高点的98%下降至2015年的80.7%,上市公司非金融企业收入更多依赖于金融投资等非主营业务收入。

  一些家电、服装等制造业企业纷纷进入房地产业,如有“小家电之王”之称的苏泊尔、服装巨头雅戈尔等制造业龙头,放弃数十年打拼的主业,专攻地产投资。

  由此可见资金从金融部门流向实体经济的各个环节中,可能出现两类情况,一种是资金在金融体系内部“空转”,或是进行套利活动没有进入实体经济,或是流转链条拉长,虽然最终可能还是进入实体经济,但是提高了实体经济的融资成本。

  另一种情况是资金流入实体经济过程中存在配置错位,主要表现是资金过度流向房地产而没有流入制造业。

  《报告》认为,资金“脱实向虚”现象原因比较复杂,总的来说,既与实体经济盈利状况不佳有关,也与房地产等资产价格过快上涨有关,货币政策很难单枪匹马地解决这个问题。

  资金“脱实向虚”的对策建议

  而针对资金“脱实向虚”的治理,《报告》建议货币政策加大与监管政策、房地产政策、产业政策等的协调配合,促进资金“脱虚向实”。货币政策在保持中性适度,重在通过政策协调引导资金“脱虚向实”,以不过量投放货币为前提进行对冲式降准。

  目前银行业息差大幅收窄、经营压力加大。相较于MLF和公开市场操作等工具而言,降准可以释放部分低息资产(法定存准利率1.62%),替换相对高息的资金(3个月MLF利率2.75%,7天逆回购利率2.25%),能有效降低银行的负债成本,为银行更好地服务实体经济创造条件。

  因此根据外汇占款减少幅度、MLF等工具到期情况,进行1次左右的对冲式降准。

  9月30日,央行货币政策委员会召开2016年第三季度例会也强调,继续实施稳健的货币政策,更加注重松紧适度,灵活运用多种货币政策工具,保持适度流动性。

  此外,《报告》还指出需要从实体经济和金融领域两侧共同用力。

  首先要营造有利于实体经济发展的社会环境。正确引导虚拟经济发展,不提倡大家都去搞虚拟经济、都去做金融,防止“未富先虚”。

  其次优化虚拟金融资产结构,提高金融与实体经济的匹配度。控制好流动性总闸门。继续加大差别化金融调控力度,引导好金融资源的流向。

  再次,建立虚拟经济运行监控体系,防止虚拟经济的自我膨胀。减少监管盲区,提高监管规则一致性,减少套利空间。

  然后还要引导好金融创新发展,促进其服务于实体经济。对金融创新业务“疏堵并举”。适当约束同业业务的虚拟性扩张。

  最后,高度关注互联网金融的潜在风险。杜绝以互联网金融的名义开展非法金融活动,防范借金融创新之名、行违法违规之实的现象。

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